Kunnan talot kuntoon

Aija Kaijärvi
Ympäristö-lehti 1/2015

Työmaakyltit koristavat yhä useamman sisäilmaongelmista kärsivän koulun, päiväkodin ja virastotalon pihaa. Kosteus ja hometalkoot julkaisee keväällä Päättäjän homeoppaan.

Rakennukset ovat kuntien merkittävin omaisuuserä mutta myös kasvava menoerä. Kunnat omistavat liki kymmenen prosenttia maamme rakennuskannasta. Korjausvelkaa kunnilla on yhteensä yli viisi miljardia euroa. Työmaakyltit koristavatkin yhä useamman sisäilmaongelmista kärsivän koulun, päiväkodin ja virastotalon pihaa.

Korjausvelasta on mahdollista päästä eroon määrätietoisella työllä. Alkuun pitäisi kuitenkin tietää, mitä rakennuksia kunnalla on ja missä kunnossa ne oikeasti ovat. Tämä on selvillä vain noin puolella kunnista.

”Kuntien hallinnoimissa rakennuksissa asuu, työskentelee, opiskelee, harrastaa tai on hoidettavana yli miljoona suomalaista joka päivä. Pelkästään kansanterveydellisestä näkökulmasta näiden rakennusten kunnolla on valtava merkitys”, johtava konsultti Esko Korhonen Kuntaliiton omistamasta FCG Konsultointi Oy:stä sanoo.

Rakennusten vaurioista johtuvista sisäilmaongelmista kärsitään kaikenlaisissa rakennuksissa, kaikkialla Suomessa. Arviolta 600 000–800 000 ihmistä altistuu päivittäin sisäilman epäpuhtauksien aiheuttamille terveyshaitoille. Rakennusten sisäilmaongelmien yleisimpiä syitä ovat suunnittelu-, rakennus- ja käyttövirheet, huollon puute sekä rakennusosien vauriot ja niiden vanheneminen.

”Muita yleisiä syitä ovat tietyt, aikanaan yleiset rakennustavat ja materiaalit, joiden arvioidaan nykyisin olevan riski rakennuksen kunnolle. Riskirakenteita on paljon myös kuntien rakennuksissa”, suunnittelija Karoliina Viitamäki ympäristöministeriön Kosteus- ja hometalkoista kertoo.

Rakennuksia on liikaa

Kuntien korjausvelan kasvua siivittävät rakennuskannan määrä ja ikä. Keskimäärin suomalaisella kunnalla on toimitiloja noin 6,3 neliötä per asukasta kohti, josta Korhosen mukaan noin kolmasosa on turhaa.

”Hyvinä taloudellisina aikoina investointeja laitettiin liikkeelle löysin perustein. Tietotekniikan kehittymisen myötä seinien tarve on päinvastoin vähentynyt, kun yhä useampi asia hoituu sähköisesti. Myös kuntaliitosten myötä kiinteistöjä on jäänyt tarpeettomiksi. Nyt tyhjät ja väärässä käytössä olevat talot roikkuvat turhina menoerinä kunnan taseessa, ja niistä pitäisi hankkiutua eroon.”

Rakennuskannan ikääntyminen on toinen suurista murheenkryyneistä. Valtaosa kuntien kiinteistöistä on rakennettu 1960–80-luvuilla, ja talot ovat nyt yhtä aikaa peruskorjausiässä.

”Kunnat eivät ole pystyneet korjaamaan siihen tahtiin kuin olisi ollut tarvetta, ja valitettavasti seuraukset näkyvät myös sisäilmaongelmina. Onni on, että nyt ongelmista puhutaan, tieto liikkuu ja tilanteeseen haetaan ratkaisuja sekä suurissa että pienissä kunnissa. Tässä Kosteus- ja hometalkoot on avannut arvokkaalla tavalla tietä”, Korhonen sanoo.

Kuntapäättäjien avuksi kättä pidempää

Kuntien auttaminen kiinteistöjensä tervehdyttämisessä ja korjausvelan niskan päälle kampeamisessa on yksi Kosteus- ja hometalkoiden keskeisistä tavoitteista. Työ on poikinut muun muassa selvityksen kuntien korjaushankkeiden sudenkuopista, KAS-lomakkeen korjaushankkeen hallintaan ja koulutuskiertueen kuntiin. Keväällä julkaistaan myös Päättäjän homeopas. Sitä ovat olleet laatimassa talkoiden kanssa Kuntaliitto sekä sosiaali- ja terveysministeriö.

”Kuntapäättäjät joutuvat jatkuvasti ottamaan kantaa koulujen, päiväkotien, virastojen ja muiden rakennusten korjaamiseen. Etenkin kiinteistöalaa tuntemattomalle päätöksenteko voi olla vaikeaa. Mitkä korjaukset ovat kiireellisimpiä, mistä hankkeisiin saadaan rahoitus, kuinka vastata kuntalaisten huoleen ja vaatimuksiin ja miten saada korjaukset onnistumaan kerralla? Ja ennen kaikkea, kuinka korjausvelasta päästään eroon?” Karoliina Viitamäki listaa päättäjän kohtaamia haasteita.

Päättäjän homeopas avaa kattavasti toimitilojen hallintaa ja ylläpitoa sekä rakennusten pitkän tähtäimen kunnossapidon ja sisäilmaongelmien välistä yhteyttä. Talkoiden verkkosivuille keväällä vapaasti saataville tuleva opas auttaa ymmärtämään sisäilmaongelmien taustoja ja antaa neuvoja yleisimpiin ongelmatilanteisiin.

Nyt koulu – myöhemmin palvelukoti?

Rakennusten sisäilmaongelmia on vähemmän niissä kunnissa, joissa kiinteistöjen hallinta ja ylläpito on suunnitelmallista. Kuntaliiton tekemän tuoreen selvityksen Sisäilmasto ja energiatehokkuus SE5 mukaan kuitenkin vasta noin puolella kunnista on laadittuna jonkinlainen kattava linjapaperi, kuten kiinteistö- tai toimitilaohjelma.

”Kaikilla, jotka lautakunnissa, valtuustossa ja hallituksessa istuvat, pitää olla ajantasainen ja luotettava kuva kunnan kiinteistökokonaisuudesta ja tilatarpeesta. Pohjalle tarvitaan säännöllisesti päivitettävä palveluverkkoselvitys, joka kertoo, mitä palveluja tarvitaan milläkin alueella nyt ja tulevaisuudessa”, Esko Korhonen sanoo. Hän muistuttaa, että yhteinen tieto ja suunnitelmallisuus helpottavat kaikkien työtä ja vähentävät kunnan menoja pitkällä tähtäimellä.

”Se, mikä suunnittelussa, kiinteistönhoidossa tai ennakoivassa korjaamisessa säästetään, maksetaan monin kerroin myöhemmin. Myös työn tekemisen tapaa ja rakennusten käyttötarkoitusta pitäisi miettiä paitsi pidemmällä tähtäimellä myös paljon aiempaa laajemmin ja rohkeammin”, Korhonen kannustaa.

 

Ei rakettitiedettä vaan raakaa työtä

Lahden Tilakeskuksessa on tartuttu napakalla otteella kunnan hallinnoimiin kiinteistöihin. Kaikki kiinteistöt on kartoitettu, päiväkodit ja koulut luokiteltu teknisen kunnon mukaan, palveluverkkoselvitysten myötä turhista kiinteistöistä on rohkeasti luovuttu ja osa kohteista siirretty kaupungin tytäryhtiön hallintaan. Lisäksi etenkin toimistotyötä on siirretty vuokratiloihin.

”Suoraan kaupungin taseessa olevia toimitiloja on noin 400 000 neliömetriä, asukasta kohti laskettuna hieman vähemmän kuin kunnissa keskimäärin. Hallinnoitavia kohteita on yli 200 osoitteessa. Muista kunnista poiketen meillä on paljon liikuntakohteita, muun muassa hiihtokeskus ja seitsemän hyppyrimäkeä. Korjausvelkaa on laskentatavasta riippuen noin 50 miljoonaa euroa, mikä edustaa keskivertoa isojen kaupunkien joukossa”, kiinteistöpäällikkö Jouni Arola kuvailee.

Taustalla on tuttuun tapaan paljon peruskorjausiässä olevia kiinteistöjä, joitakin epäonnistuneita sisäilmakorjauksia ja paineita prosessien uudistamiseen eri tahoilta. Vauhtia antoi Kosteus- ja hometalkoiden kanssa käynnistetty hanke, jossa suunnitellaan sisäilmakorjauksen onnistumisen varmistava toimintamalli. Samalla syntyvät käytännössä testatut ja muille kunnille sovellettavat työkalut korjaushankkeen kaikkien vaiheiden hallintaan.

”Onnistunut korjaaminen edellyttää kokonaisuuden hallintaa ja toimijoiden yhteistyötä. Kokemuksia ja tietoa pitää jakaa uudella tavalla, ettei samoja virheitä tarvitse tehdä uudelleen. Sisäilmaongelmien ennaltaehkäisyyn ja vaurioiden korjaamiseen tarvitaan myös lisää osaamista joka tasolla”, Arola painottaa.

Yksiin kansiin koottua, maankäytön, infran, asumisen ja toimitilat käsittävää ohjelmaa ei Lahdellakaan vielä ole. ”Se antaisi suuntaviivat pitkäjänteisempään työhön ja varmistaisi, että kiinteistönpidon linja ei muutu joka kerta päättäjien vaihtuessa. Ohjelman laatiminen on iso urakka, johon tarvitaan poliittista tahtoa ja kaikkien osallistumista – sitä tässä seuraavaksi yritetään.”

 

Lahden Tilakeskuksen askeleita tehokkaampaan kiinteistöhallintaan

  • Kartoita kunnan kiinteistökanta ja sen kunto.
  • Ylläpidä kaikkea kiinteistöihin liittyvää tietoa, myös huoltokirjoja, sähköisesti. Muistin varassa oleva tieto katoaa ihmisten mukana eläkkeelle tai toiseen työpaikkaan.
  • Ole selvillä palvelutarpeesta ja ennakoi sen muutoksia. Näin tarvittavia palveluja tarjotaan kuntalaisille oikeilla alueilla ja tarkoituksenmukaisissa tiloissa.
  • Ulota näkymä pidemmälle kuin seuraavaan vuoteen. Tilojen tarve, ylläpito- ja korjauskustannukset pitää arvioida vähintään 3–5 vuoden jaksolle, mieluiten 10 vuoden päähän.
  • Korjaa ajoissa. Rakennuksen elinkaari on noin 30 vuotta, ja vaikka kaikki näyttäisi päällepäin hyvältä, se ei tarkoita, ettei korjattavaa olisi.
  • Myös palvelujen ostamiseen tarvitaan asiantuntemusta ja aikaa. Seuraa hankittujen palvelujen laatua. Taitamaton huolto tai remontti aiheuttaa ison lisälaskun.
  • Tarjoa päättäjille ajantasaista tietoa kiinteistöjen tilasta ja tarpeesta. Vaadi kokonaisnäkemystä ja päätöksentekokykyä.
Julkaistu 9.2.2015 klo 16.35, päivitetty 9.2.2015 klo 15.17